Wichtige Aspekte für den Kauf der Immobilien von nicht Gebietsansässigen

Die Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte immer gut durchdacht sein. Ist aber der Verkäufer nicht in Spanien gebietsansässig, sollten einige Aspekte in Betracht gezogen werden, die oft nicht bedacht werden.

Von den Immobilien an der spanischen Küste ist ein beachtlicher Teil das Eigentum von Personen, die nicht in Spanien gebietsansässig sind, also Ferienwohnungen oder –häuser. Wer eine solche Immobilie von einem nicht gebietsansässigen Eigentümer zu erwerben beabsichtigt, sollte sich vorher gut informieren, um unerwartete Probleme mit den Behörden zu vermeiden.

Oft wird die Zahlung der Gemeindesteuer auf die Übertragung von städtischen Grundstücken vergessen, die in Spanien als “Plusvalía Municipal” bezeichnet wird. Dem Gesetz nach ist diese Steuer vom Verkäufer zu zahlen, weshalb der Käufer den Betrag bei der Berechnung der gesamten Transaktionskosten oft nicht einbezieht. Ist der Verkäufer jedoch nicht gebietsansässig, ist der Käufer dem Gesetz nach verpflichtet, diese Steuer in Vertretung des Verkäufers abzuführen, der der eigentliche Schuldner ist. Diese Ausnahme hat ihre Logik, da so versucht wird, zu vermeiden, dass die Behörden nicht gebietsansässige Verkäufer im Ausland verfolgen müssen, die ihrer Verpflichtung nicht nachkommen. Nach dem Verkauf haben viele nicht Gebietsansässigen kein weiteres Eigentum mehr in Spanien, weshalb sie technisch insolvent sind. Die Stadtverwaltung fordert in diesem Fall die Zahlung von demjenigen, der ihr am nächsten ist, in diesem Fall dem Käufer.
Beim Abschluss eines Kaufvertrags ist daher vom Verkäufer eine entsprechende Sicherheit zu verlangen (oder der entsprechende Betrag vom Kaufpreis einzubehalten). Wird diese Ausnahme von der allgemeinen Vorschrift nicht in Betracht gezogen und werden keine Vorkehrungen getroffen, muss der Käufer, wenn die Behörden die Zahlung von ihm verlangen, da der Verkäufer sie nicht geleistet hat, wohl oder übel dieser Aufforderung nachkommen, da er der Verwaltung gegenüber der einzige Zahlungspflichtige ist. Unabhängig davon kann später die Zahlung privatrechtlich oder zivilrechtlich gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risiken des Immobilienkaufs von Banken

In diesen Zeiten der schweren Wirtschaftskrise werden in Spanien jeden Monat Tausende von Immobilien versteigert, weil die Eigentümer ihre Schulden nicht mehr bezahlen können. In den meisten Fällen ist der Gläubiger eine Bank und da keine weiteren Bieter an der Versteigerung teilnehmen, erhält der Gläubiger selbst letztendlich den Zuschlag.

So sehr die Institutionen und die regierungsnahen Körperschaften auch in den letzten Monaten darauf beharren, die wirtschaftliche Situation Spaniens verbessere sich, ist die Realität doch die, dass die Pfändungen und Räumungen von Immobilien aufgrund des Zahlungsausfalls der Verbindlichkeiten kein Ende nehmen. Die Banken sind die größten Gläubiger landesweit. Bei den gerichtlichen Versteigerungen erhalten sie aufgrund des fehlenden Interesses möglicher Käufer für die gepfändeten Immobilien selbst den Zuschlag, ohne die ausstehenden Darlehen wiedererlangen zu können. Nachdem die Bank zum Eigentümer der Immobilie geworden ist, übergibt sie diese einer Immobilienagentur, die oft nur zum Zweck des Verkaufs dieser Art von Immobilien gegründet wurde. Aus den gleichen Gründen, aus denen die Immobilie nicht auf der Versteigerung verkauft werden konnte, vergehen dann oft Monate oder sogar Jahre, bevor die Agentur auf dem fast zum Erliegen gekommenen Markt einen Käufer findet.

Während dieses Zeitraums ist die Haltung der Banken weit von dem entfernt, was von einem korrekten Eigentümer erwartet wird. So zahlen sie z.B. für Wohnungen oder Häuser in Siedlungen mit Gemeinschaftsanlagen oft nicht die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, die für Wartung, Swimming-Pools, Gärten, usw. benötigt werden, bis ein Käufer gefunden ist und bringen damit die Eigentümergemeinschaften in finanzielle Schwierigkeiten, da diese auf die Beiträge angewiesen sind, um die allgemeinen Kosten für Reinigung und Wartung der Gemeinschaftsbereiche zu bestreiten. Oft kümmern sich auch weder die Agenturen noch die Banken im Mindesten um den Zustand des Gebäudes und so bleiben undichte Stellen, Taubennester oder alle möglichen sonstigen Probleme, die die Mitbewohner betreffen, ungelöst.

Diese Risiken sollten daher bei Investitionen in Spanien in Betracht gezogen werden. Oft interessieren sich Investoren für derartige Immobilien, weil sie glauben, ihr Preis könne unter dem Durchschnittspreis liegen. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Banken mehr als genug Kapazität besitzen, um so lange auszuharren, wie erforderlich, bis ihr Immobilienbestand verkauft ist (schließlich wurde ihnen mit viel öffentlichem Geld geholfen). Es sollte daher nicht darauf gewartet werden, dass sie den Preis mehr als andere Eigentümer senken, die das Geld vielleicht um einiges dringender benötigen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das neue europäische Nachlasszeugnis

Besitzt ein Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes Vermögen in Spanien, haben seine Erben eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, um dieses Vermögen auf ihren Namen umschreiben lassen zu können. Ab 2015 wird dies dank der Schaffung des europäischen Nachlasszeugnisses vereinfacht.

Wir alle wünschen uns, zum Zeitpunkt unseres Todes von den uns nahestehenden Menschen begleitet zu werden. Und in den meisten Fällen sind diese Menschen dann auch unsere Erben. Es ist daher wünschenswert, dass die Behörden, an die sich unsere Erben richten müssen, geographisch nicht zu weit von dem Ort entfernt sind, an dem wir unsere letzten Tage mit unseren Erben verbringen.

Bis dato war es so, dass z.B. im Falle eines deutschen Ehepaars, das nach Spanien gezogen war, um hier seinen Ruhestand in einem Eigentumshaus zu verbringen, die Erben dieses Ehepaars einen Erbschein bei den deutschen Behörden beantragen mussten, da nach der auf Erbschaften zur Anwendung kommenden Rechtslage nur die deutschen Behörden für die Feststellung der Erben zuständig waren. Dies führte dann dazu, dass z.B. der/die Ehepartner/in der verstorbenen Person, der/die mit dieser nach Spanien gezogen war und möglicherweise gar keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte, nach Deutschland reisen musste, um den Erbschein zu beantragen oder jemand mit dem Erhalt des Erbscheins beauftragen musste.

Mit einem neuen europäischen Gesetz, das in allen Ländern der europäischen Union gelten soll,  soll nun versucht werden, Fälle wie den hier genannten zu vereinfachen, indem ein neues europäisches Nachlasszeugnis geschaffen wird, das automatisch in allen Mitgliedsländern anerkannt wird und von den Behörden des Staates ausgestellt werden kann, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte. Andererseits sollte aber auch in Betracht gezogen werden, dass das Rechtssystem des Staates des gewöhnlichen Wohnsitzes dann auch das auf die Erbschaft anwendbare Rechtssystem wird. Es ist daher empfehlenswert, sich beraten zu lassen und sich darüber im Klaren zu sein, wie die Erbschaft im Rechtssystem des gewöhnlichen Wohnsitzes geregelt ist, um unerwünschte Folgen mit der Errichtung eines Testaments zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Gründung eines Unternehmens in Spanien und Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung

Die Voraussetzungen, die von nicht gemeinschaftlichen Ausländern zur Gründung eines Unternehmens in Spanien und Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung zur Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung gefordert werden, sind die Sicherstellung der Solvenz des Unternehmers und die Rechtmäßigkeit und Durchführbarkeit des Unternehmens an sich.

Mit der Gründung eines Unternehmens kann eine Aufenthaltsgenehmigung für Spanien erhalten werden (die es zudem ermöglicht, sich innerhalb des Schengener Raums frei zu bewegen). Die gesetzlichen Regelungen sollen einen möglichen Betrug verhindern, indem sichergestellt wird, dass der Antragsteller der Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung zur Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung kein Scheinunternehmen plant und dass mit dem Unternehmen Arbeitsplätze geschaffen werden und zum Wohlstand des Landes beigetragen wird.

Wie kann aber nachgewiesen werden, dass das Unternehmen über ausreichende Mittel verfügt, um die geplante Investition durchzuführen? Wie hoch ist die erwartete Rendite? Wie viele Arbeitsplätze werden geschaffen? In diesem Zusammenhang sollte ein Gutachten eines in Spanien registrierten Unternehmerverbands oder eines Verbands der Selbständigen oder Freiberufler eingeholt werden. Der Antrag der Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung der Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung ist zusammen mit den weiteren Nachweisen über die Rechtmäßigkeit und Durchführbarkeit der Geschäftstätigkeit beim zuständigen spanischen Konsulat im Land des gewöhnlichen Wohnsitzes des Antragstellers vorzulegen. Nur wenn die Behörde den Antrag befürwortet, wird ein Visum für die Reise nach Spanien und die Gründung eines Unternehmens ausgestellt. Aus diesem Grund wird gewöhnlich mit inländischen Partnern zusammengearbeitet, die bis zur Ausstellung der Aufenthaltsgenehmigung an der Unternehmensgründung arbeiten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Unternehmensgründung durch Ausländer in Spanien

EU-Bürger haben bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien ähnliche Voraussetzungen zu erfüllen wie auch die Spanier selbst. Andere Ausländer hingegen, wie zum Beispiel russische Staatsbürger, unterliegen einem Sonderverfahren, wenn sie einer Geschäftstätigkeit in Spanien nachgehen wollen. Wahrscheinlich kommt dieses Verfahren in der Zukunft auch auf Unternehmensgründungen von Schweizern zur Anwendung.

Im Gegensatz zu Arbeitnehmern für fremde Rechnung, die von den Arbeitssuchenden als Bedrohung betrachtet werden könnten, sind Investoren immer willkommen. Investoren sind sowohl diejenigen, die ihre Investition persönlich nutzen (wie zum Beispiel Ferienwohnungen oder Alterswohnsitze) als auch die, die als Unternehmer investieren, um eine Geschäftstätigkeit für eigene Rechnung durchzuführen. Aber nicht alle ausländischen Unternehmer unterliegen den gleichen Bedingungen bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien.

Die Nachricht, dass in der Schweiz eine Volksabstimmung durchgeführt wurde, mit der entschieden wurde, in Kürze gesetzliche Änderungen durchzuführen, um die Zuwanderung und die Freizügigkeit von EU-Bürgern zu beschränken, hat viel Staub aufgewirbelt. Eine direkte Konsequenz dieser Beschränkung ist, dass die Abkommen über Freizügigkeit und freie Wahl des Aufenthaltsortes innerhalb des Schengener Raums überarbeitet werden müssen. Wie dies auch in der Vergangenheit der Fall war, können Schweizer sich dann nicht mehr in Spanien niederlassen und eine Geschäftstätigkeit durchführen, ohne die gleichen Voraussetzungen zu erfüllen wie andere nicht EU-Bürger, z.B. russische Bürger. EU-Bürger aus Staaten des Schengener Abkommens hingegen können praktisch ohne Beschränkungen in Spanien Unternehmen gründen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Verhältnis zwischen den Kinder und den Begünstigten von Lebensversicherungen

Auf die in Spanien abgeschlossenen Lebensversicherungsverträge kommt spanisches Recht zur Anwendung, und zwar auch dann, wenn sowohl der Versicherungsnehmer und Versicherte als auch der Begünstige Ausländer sind. Das Gesetz regelt wie die Angabe eines bestimmten Begünstigten ausgelegt werden muss.

Laut Gesetz werden bei allgemeiner Angabe der Kinder einer Person als Begünstigte, unter “Kinder” alle Nachfahren mit Recht auf Erbschaft verstanden. Erfolgt die Angabe jedoch zugunsten der Erben des Versicherungsnehmers, des Versicherten oder einer anderen Person, gelten als “Erben” diejenigen, die zum Zeitpunkt des Versterbens des Versicherten als solche zu betrachten sind. Das Gesetz unterscheidet somit bei der Regelung bezüglich der Begünstigten des Versicherungsvertrags zwischen Kindern und Erben. Während die Erben Gesamtrechtsnachfolger des Verstorbenen (normalerweise des Versicherungsnehmers) zum Todeszeitpunkt sein müssen (gewöhnlich ist bei einer individuellen Lebensversicherung der Versicherungsnehmer und der Versicherte die gleiche Person), sind die Kinder unabhängig davon, ob sie Gesamtrechtsnachfolger des Versicherungsnehmers oder des Versicherten sind, Begünstigte. Begünstigte, die gleichzeitig Erben sind (durch gesetzliche Regelung oder Testament), bleiben dies auch dann, wenn sie die Erbschaft ausschlagen.

Werden mehrere Begünstigte eingesetzt, so wird die Leistung mangels genauerer Angabe zu gleichen Teilen aufgeteilt. Werden die Erben als Begünstigte eingesetzt, so erfolgt die Aufteilung nach Erbanteil. Anteile, die von einem Begünstigten nicht angenommen werden, fallen den Anteilen der anderen Begünstigten zu.
Eine Annahme der Erbschaft ist zum Erwerb der Versicherungsleistung nicht erforderlich.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Verhältnis zwischen Erben und den Begünstigten von Lebensversicherungen

Erben sind die Personen, die nach Maßgabe des Gesetzes oder eines gültigen Testaments nach dem Tod des Erblassers dessen Rechte übernehmen. Beim Abschluss einer Lebensversicherung kann jedoch der Begünstigte der Versicherungssumme unabhängig von der Erbschaft frei gewählt werden. Die Erbschaft ist an die Staatsangehörigkeit des Erblassers gebunden, während eine Lebensversicherung in Spanien der spanischen Gesetzgebung unterliegt.

Es ist möglich, dass die Beträge, die dem Begünstigten einer Lebensversicherung zu Gute kommen, höher sind als der gesamte Nachlass. In Anbetracht dessen, wie wichtig es ist, die Übertragung eines Vermögens im Rahmen der Erbschaft durch die Errichtung eines Testaments zu regeln, wird es schnell deutlich, dass auch die Auswahl des Begünstigten einer Lebensversicherung nicht außer Acht gelassen werden sollte, da die Versicherungssumme, die nach dem Ableben des Versicherungsnehmers ausgezahlt wird, generell nicht zur Erbmasse gehört.

Unabhängig von den Erben kann der Versicherungsnehmer einer Lebensversicherung nach Belieben einen Begünstigen auswählen oder eine vorher getroffene Wahl ändern, ohne dass dazu das Einverständnis des Versicherers erforderlich wäre. Die Angabe des Begünstigten kann in der Police, in einer späteren schriftlichen Erklärung, die dem Versicherer mitgeteilt wird, oder im Testament erfolgen, wobei im letzteren Falle sämtliche Daten zur Identifizierung des Versicherungsvertrags anzugeben sind.
Nur in dem Falle, dass bei Versterben des Versicherers kein konkreter Begünstigter angegeben wurde und keine Regeln zu dessen Bestimmung vorliegen, fällt die Versicherungssumme in den Nachlass. In allen weiteren Fällen erhält der Begünstigte den Versicherungsbetrag unabhängig vom Verbleib der Erbschaft. Diese Tatsache ist insbesondere dann von Interesse, wenn die Annahme der Erbschaft mit hohen Verbindlichkeiten verbunden ist oder zwischen den Erben Konflikte bestehen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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